قبل از صدور جواز ساخت و دستور نقشه به کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری ارجاع می شود تا نقشه برداری دقیق از ملک با دوربین نقشه برداری در سیستم مختصات یو تی ام UTM انجام گردد و نقشه یو تی ام وضع موجود ملک ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری برسد. پس با تهران مپ همراه باشید تا اطلاعات مفیدی درباره انعکاس وضع موجود با سند در این مقاله تقدیم شما کند.
محاسن مغایرت وضع موجود ملک
این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها را می توان به موارد ذیل اشاره نمود.
- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذر های اطراف ملک.
- تهیه نقشه دقیق معماری بر اساس قالب واقعی ملک که ساخت ملک را راحت تر می کند.
- تعیین دقیق مساحت ملک که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می شود و مالکان اضافه پرداختی در این بابت ندارند.
- منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت آپارتمانها پس از ساخت که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحد های پیش فروشی می شود و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یبیان کرد.
- انطباق کامل وضع موجود ملک پس از ساخت با نقشه های معماری و جواز ساخت که طبق دستوالعمل تفکیک آپارتمان ها، نقشه بردار نظام مهندسی مقید به چک کردن همه موارد میباشد . که در صورت وجود مغایرت نقشه بردار نظام مهندسی موظف به گزارش آن به اداره ثبت و درنتیجه تعلیق صدور سند آپارتمان های نوساز به دلیل همین مشکل می باشد.
بنابراین هرگونه مغایرت وضع موجود ملک با سند ساخت و نقشه های معماری موجب عدم تایید ملک از طرف نقشه بردار نظام مهندسی است، که طبق دستوالعمل تفکیک آپارتمان ها باید موارد زیر را بررسی و در صورت وجود مشکل / مغایرت گزارش داد:
- تعیین عرض گذرهای مشرف به ملک و همچنین نام معبر و گذر و درج آنها بر روی نقشه ثبت شده.
- تعیین طول ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاحی، با توضیح اینکه ابتدا طول ابعاد سندی ترسیم و مقدار اصلاحی بر روی آن با هاشور مشخص و اصلاحی طول ابعاد باقیمانده با قید مساحت مشخص می شود.
- درج مقدار دقیق اصلاحی .
- تطبیق ابعاد و مساحت ملک برابرحدود سند مالکیت و انعکاس موارد اختلاف بین سند مالکیت و موقعیت محل قرارگیری.
- تعیین حد فاصل های موجود ملک با مجاورین و درج آن بر روی نقشه.
- در صورت مغایرت بین سند مالکیت و وضع موجود ملک ، گواهی نوع مغایرت و نمایش وضع سند و موقعیت محل بر روی نقشه :
- الف : تبدیل دیوار مشترک به دیوار جداگانه و موارد مشابه آن.
- ب : عقب نشینی ملک موجود.
- ج : تعریض گذر و یا اجرای پخ.
- نمایش میزان تعریضی گذر که در پایانکار پیش بینی میشود و تاکنون در محل اجرا نشده، بر روی نقشه با ذکر طول ابعاد و مساحت آن.
- نمایش میزان درز انقطاع و ذکر مساحت.
- ذکر طول ابعاد و شماره پلاک های مجاور و شماره پلاک ثبتی در نقشه و گواهی مطابقت وضعیت فعلی مجاورین با پلاک های ذکر شده در سند مالکیت و ذکر موارد اختلاف بین سند و محل مورد نظر.
مغایرت وضع موجود با سند :
مغایرت سند با وضع موجود زمانی مشخص میگردد که نقشه برداری یو تی ام از وضع موجود ملک تهیه شود و با بررسی ابعاد و اندازه ها و مساحت به دست آمده مشخص گردد که با سند مغایرت دارد در این صورت اداره ثبت و یا شهرداری دستور به تهیه نقشه یو تی ام دو خطی را صادر میکنند و منظور از دو خطی ترسیم ابعاد و اندازه های سند بر روی نقشه یو تی ام وضع موجود میباشد تا اختلاف در ابعاد مشخص گردد و در صورت وجود مغایرت های چشم گیری دستور به عقب نشینی ملک و یا انجام دیوار کشی های جدید ملک صادر می گردد.
در سند های قدیمی منگوله دار و در سند های تک برگ ابعاد و اندازه های چهار گانه ملک یا همان حدود اربعه ملک درج شده که تعیین کننده مرزهای یک ملک میباشد و براساس این ابعاد باید دیوارکشی های ملک انجام گردد اما در حالتی وجود دارد که دیوار کشی های ملک اشتباه انجام شده و مرزهای املاک جا به جا شده و سالیان زیادی بهمین روال بوده است و در حال حاضر که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک را دارد با مراجعه به شهر داری متوجه می شود که باید نقشه یو تی ام از ملک تهیه کنند که این نقشه یو تی ام باید توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی تهیه گردد و در نهایت توسط کارشناس رسمی مربوطه مهر و امضا گردد تا دارای اعتبار باشد. اما با تهیه نقشه یو تی ام که از وضع موجود سند می باشد شهرداری متوجه مغایرت در ابعاد و اندازه های سند قدیمی و وضع موجود ملک می گردد و در این صورت دستور به تهیه نقشه یو تی ام دو خطی ملک را می دهد که در این صورت کارشناس باید ابعاد و اندازه های سند را بر روی وضع موجود سند ترسیم نماید. تا مغایرت در اندازه ها مشخص گردد و بر اساس نقشه به دست آمده شهرداری دستور به رها سازی قسمت اضافی ملک را صادر میکند.
